Время покупать: эксперт о выгодных сделках на рынке недвижимости осенью 2022

Как уберечься от квартирных краж: рассказывает подполковник полиции>>

– Лев Сергеевич, расскажите, что сейчас происходит на рынке недвижимости?

– Если бы меня попросили охарактеризовать период за прошедшие полгода одним словом, я бы сказал – падение. Это полноценное падение всего: цен, ставок, спроса. Сейчас на вторичное жилье действительно опускаются цены. По первичному жилью это не так актуально, потому что там цены плавающие, застройщики не торопятся опускать их, а просто делают скидку от 5 до 10%. Сильнее всего упал вторичный рынок – на 500–700 тысяч рублей в среднем. Ипотечные ставки, которые взлетели в период с февраля по март, также постепенно снизились до более или менее приемлемых. Но на потребительский спрос в настоящий момент это не сильно влияет.

Даже наоборот – местами слегка повысились цены. Это связано с тем, что раньше среднестатистический спрос на загородную недвижимость был в районе 7 миллионов рублей. Сейчас поступает много заявок на более комфортные виды жилья, а оно стоит дороже – от 10 до 15 миллионов рублей.

Вообще, это полугодие я бы охарактеризовал как время, отдающее нафталиновыми нотками тяжелого периода в недвижимости 2014–2016 годов.

Микрозаймы: на что обратить внимание и как не попасть на мошенников>>

– Почему упали цены и спрос на вторичное жилье?

– Падение стоимости вторичного жилья обязано было произойти, потому что цены на него до февраля поднялись до нереальных пределов. Можно больше удивляться росту цен до февральского периода, чем удивляться падению цен после. Рост был связан прежде всего с большой актуальностью, нестабильностью, паникой людей. Пандемия, маленькие ипотечные ставки – все это в совокупности привело к бешеному росту цен. Люди приобретали недвижимость, не думая о последствиях, желая сохранить деньги и не остаться за бортом. Поэтому сейчас много случаев, когда те квартиры, которые приобретались в ипотеку за большие деньги, уходят с торгов. Их владельцы банкротятся, не в состоянии платить ипотеку. К нам обращаются многие люди с вопросом о срочном выкупе квартир, они готовы продать свою недвижимость на миллион дешевле рыночной стоимости.

Соответственно, ежемесячный платеж – около 45 тысяч рублей. Для семейной пары, с учетом нынешних зарплат, это довольно-таки сложная сумма, тем более, что за последние полгода люди по большей части потеряли доходы. И так как у нас практически 90% приобретателей идут с ипотечными средствами, ежемесячные платежи в размере 40–60 тысяч рублей для многих стали практически неподъемной суммой. Поэтому спрос просел.

Если говорить про квартиры в новостройках, там все намного печальнее. У застройщиков не остается выбора, им приходится держать высокие цены по многочисленным причинам, прежде всего, из-за роста цен на строительные материалы. И если мы уже в августе восстановили обороты по продаже вторичного жилья практически как до февральского периода, то новостройки, можно сказать, сошли на нет.

– Сейчас выгодно приобретать жилье?

– Сейчас цены на недвижимость уже опустили до довольно хорошего состояния. Процентная ставка по ипотеке понизилась тоже до приличного уровня. Кроме того, многие объекты сами собственники спешно продают на очень выгодных условиях. Поэтому сейчас время покупать. Конечно, с торгов продают квартиры на еще более выгодных условиях, но там рассматриваются исключительно наличные средства.

Как определить, что вам звонят мошенники>>

– Есть ли в городском округе районы, где больше всего приобретают жилье?

– Если брать город, то все примерно одинаково. Если говорить о загородной недвижимости, то популярнее всего Фряновское направление – Литвиново, Трубино, Назимиха. Здесь недорогие цены на загородную недвижимость и хороший выбор жилья. Можно выбрать дома от застройщиков как эконом класса, так и более дорогое жилье. Квадратура приобретаемого дома идентична или даже превышает площадь квартиры в МКД, а цены одинаковые. Плюс здесь постоянно развивается инфраструктура. Поэтому спрос на загородную недвижимость всегда есть.

– Много ли сейчас на рынке недвижимости мошенников?

– Да, особенно много мошенников на рынке загородной недвижимости. Это связано с более сложной документацией и юридической частью. Если на рынке вторичного жилья предложения мошенников теряются в массе предлагаемых объектов, то на загородной недвижимости они выделяются в плане более дешевой ценовой категории.

Самая распространенная схема мошенничества – это получение авансовых средств. Выставляется предложение, допустим загородный дом. Человек приезжает, смотрит, а ему говорят, вносите аванс, если готовы купить. Выступают с той стороны не собственники жилья и, как правило, без документов, подтверждающих собственность. Принимают авансы один, два, три, четыре раза и исчезают. Это еще связано с тем, что уровень грамотности населения в юридической части приобретения жилья крайне низок. К тому же, когда человек видит очень выгодное предложение, оно начинает затмевать ему глаза, и он пропускает все важные нюансы, на которые требуется обратить внимание. На это и идет расчет. Мошенники знают навыки продаж и человеческую психологию. Поэтому сделки лучше совершать через профессиональные агентства.

Куда обращаться, чтобы сделали ремонт в подъезде>>

– Какие ипотечные условия сейчас предоставляются?

– За последнее полгода банки сделали грандиозный прорыв в сфере улучшения условий ипотечного кредитования. Да, ставки не опустились до уровня, который был до февральского периода – тогда они составляли 8–8,5%, сейчас ставка – 11%, где-то даже 10%, и это вполне приемлемо.

Кроме того, расширился сегмент одобряемых объектов, произошли нововведения в плане ипотечного кредитования по строительству загородных домов. Если раньше людям давали деньги на готовое жилье, сейчас уже можно взять ипотечный кредит под строительство загородного дома, причем с очень низкой ставкой до 6,7%. Теперь условия подтверждения дохода стали лояльнее. Участие госпрограмм в ипотечном кредитовании улучшилось. Упростились и процессы сделки, такие, как электронная регистрация, она стала проводиться в банке намного дешевле и комфортнее.

– Возможно ли погасить ипотеку раньше?

– Общаясь со своими клиентами, я замечаю такую тенденцию: приобретая ипотечный кредит, они настойчиво планируют рассчитываться за него в течение 30 лет. По факту ипотечные кредиты гасятся за пять-шесть лет. Это стандартная статистика. Большая часть приобретателей не учитывают, что ипотечный кредит возможно рефинансировать, погасить досрочно, использовать его в целях инвестиции. Можно приобретать недвижимость не на всю свою оставшуюся жизнь, а на короткий срок, чтобы в дальнейшем улучшить свои жилищные условия.

Условия льготной ипотеки в Москве и Подмосковье>>

– Куда выгодно инвестировать ипотечный кредит?

– Самый лучший способ инвестиций на данный момент – это загородная недвижимость. Можно, скажем, приобрести дом в новом коттеджном поселке, в течении двух лет там разовьется инфраструктура улучшится транспортная доступность. То есть образуется уже благоустроенный коттеджный район. Соответственно, цены возрастут на жилье с 5–6 миллионов до 9 миллионов. Инвестиция на два года вырастает как минимум в половину стоимости дома. С учетом того, что в течение этих двух лет загородный дом можно сдавать в аренду и получать пассивный доход, то клиент ничего не теряет и на этом еще дополнительно зарабатывает деньги.

– Какой прогноз цен на рынке на ближайшее будущее?

– До нового года цены останутся на месте, падения не будет. Речь про новостройки, вторичное жилье и загородную недвижимость. Связано это с тем, что сейчас начинается активный сезон продаж, и, в связи с повышающимся спросом, цены падать вряд ли будут. Что случится после нового года, сказать сложно, это зависит от многих факторов, и делать такие долгосрочные прогнозы в нынешней ситуации я бы не стал. Еще я не люблю заглядывать далеко вперед, потому что, когда начинаются прогнозы на будущее, человек может потерять отличный момент в настоящем.

По моему мнению, банки совершили критическую ошибку: они увеличили время приобретения недвижимости до трех месяцев после одобрения ипотеки. Большая часть населения, наслушавшись о падении цен на недвижимость, ждала максимального снижения стоимости жилья. Сейчас сроки ипотечных кредитов у людей начали поджимать. Рынок вторичного жилья просыпается, плюс начинается предновогодняя суета. Каждому хочется заехать в свой дом. На фоне этого я бы каждому приобретателю посоветовал сейчас максимально активизироваться, пока на рынке есть выгодные предложения.