«Прогнозировать невозможно»: риелтор о рынке недвижимости в Щелкове

«Злоумышленник надел халат хозяина квартиры и пытался выдать себя за него»>>

– Лев Сергеевич, какова нынешняя ситуация на рынке недвижимости?

– На данный момент стремительного роста цен больше не наблюдается. Однако необходимо рассматривать разные сегменты недвижимости по отдельности. Так, первичное жилье от застройщика бывает эконом-класса, комфорт-класса, бизнес-класса, и они прогнозируются абсолютно по-разному.

Если брать Щелково, то среди новостроек популярен комфорт-класс. Эконом сейчас наиболее подвержен рискам. Его в основном выбирает рабочий класс по ипотечному кредитованию, но сейчас люди такого достатка опасаются приостановки или заморозки строительства новых жилых комплексов. Некоторые решают приобретать квартиры на вторичном рынке.

– Цены на вторичном рынке будут расти или пойдут вниз?

– Цены уже идут вниз. Вторичное жилье достигло предела роста цен, и сейчас активность по нему очень слабая. Мы являемся партнерами и друзьями большинства крупных агентств недвижимости, и среди них заметен очень резкий спад в продажах вторичного жилья. Поэтому сейчас цены уверенно идут вниз. Понижение ипотечных ставок может их чуть-чуть удержать, но ни в коем случае не увеличить.

– А как со сдачей недвижимости в аренду?

– Здесь ситуация идентичная: падение цен. На аренду сейчас спрос не особо велик. Вернее, спрос есть, но финансовых возможностей у людей стало меньше. В начале 2022 года стоимость аренды увеличилась в среднем по Щелково на 3-5 тысяч рублей, а сейчас цены упали до прежнего уровня. Люди приходят, смотрят, интересуются, а позволить себе не могут.

Сотрудник Росгвардии о квартирных кражах летом и защите своего имущества>>

– Как обстоят дела с ценой за квадратный метр?

– Это сложный вопрос. За последний год происходили очень резкие скачки цены за квадратный метр. Раньше она была стабильна, поскольку ее определяет стабильность экономики в целом. Сейчас ее нет, а значит, нет и стабильной цены за квадратный метр. Все стало точечно.

Например, однокомнатная квартира в пятиэтажном доме на улице Комарова стоит 5 миллионов рублей, а на Космодемьянской или Полевой улице – 4 миллиона. Все зависит от района.

Что касается новостроек, на улице Шмидта стоимость недвижимости колоссально превышает стоимость идентичных домов на Центральной улице. Или взять 1-й Советский переулок – там дома эконом-класса, это даже не комфорт и далеко не бизнес, но цены гораздо выше, чем эконом, – просто потому что это центр города.

А на вторичном рынке квартиры оцениваются по качеству ремонта, многое зависит от цен на ремонтные материалы. Так, квартира в пятиэтажке на Парковой улице с очень хорошим современным ремонтом может стоить, как квартира в новом доме на Центральной.

– Каковы приблизительные цены на жилье?

– В Щелкове однокомнатная квартира в пятиэтажке сейчас стоит приблизительно от 4 до 5 миллионов рублей. Однушка в девятиэтажке в зависимости от состояния – 5-6 миллионов, а в новом доме – от 5,5 до 7 миллионов.

По двухкомнатным квартирам цены в среднем тоже начинаются от 4 миллионов рублей и доходят до 7 миллионов и выше. Вот такой разброс. Чтобы узнать стоимость, надо смотреть конкретные предложения.

Оценка квартир всегда складывается на основе потребительского спроса, причем на данный момент мы рассчитываем реальную стоимость только на ближайшее время. Бывает, невозможно продать квартиру полгода, потому что каждый месяц ситуация меняется. Расчет стоимости и выход на сделку планируется только на ближайшие две недели.

Как жителям Щелкова оформить кредитные каникулы в 2022 году>>

– Можно ли сейчас что-то прогнозировать по рынку недвижимости?

– Прогнозировать сейчас ничего невозможно. Теоретически отталкиваясь от того, что понижают ипотечные ставки, можно предположить, что спрос чуть-чуть увеличится, а цены замрут на месте, не будет резкого падения. Но это очень краткосрочные прогнозы, ситуация меняется чуть ли не каждый день.

Я осуждаю владельцев агентств недвижимости, которые ради хайпа начинают делать какие-то прогнозы, пытаясь привлечь внимание к своей персоне или фирме. Как так можно? А если клиенты на основе таких прогнозов примут неверное решение?

Мы работаем в Щелкове с 2014 года, постоянно растем, развиваемся. Наша компания начинала свой путь с офиса в 12 квадратных метров и доросла до крупного агентства. И в первую очередь мы всегда заботимся о клиентах. Поэтому еще раз подчеркну: сейчас реальные прогнозы на длительный период делать невозможно – велика вероятность ошибки.

– Выгодно ли сейчас продавать жилье?

– С одной стороны, выгодно, с другой – нет. Просто сейчас риски увеличены. Это связно с множеством разных факторов.

Да, бывают случаи, когда человек продал квартиру выгодно и купил другую выгодно. Даже при высоких ценах на рынке всегда можно найти жилье, которое по стоимости немного ниже – например, квартиры, которые продаются из-под залога, с аукционов. Но в этом нужно разбираться, иначе есть шанс остаться ни с чем.

Например, человек решил продать однокомнатную квартиру за 5 миллионов рублей. Открыл сайты объявлений и увидел, что продается двухкомнатная квартира за 4 миллиона. Подумал, что это прекрасный шанс выгодно расширить жилплощадь. Но там есть подвох – обременение или ограничение.

Такая квартира может быть изъята банком по статье, которую бывший собственник может оспорить в суде. Или там прописан несовершеннолетний ребенок. Или туда вложен материнский капитал. Бывали случаи, когда продажу пытались совершить по поддельным документам, а низкую цену ставили в качестве приманки.

Нюансов может быть очень много, и все их нужно учитывать. Хочу предупредить: сейчас случаи мошенничества при продаже жилья участились.

Дачное законодательство: что ждет садоводов в 2022 году>>

– Лучше обращаться в агентство при покупке жилья?

– Если вы в этом не разбираетесь, то да. Сейчас очень сильно увеличились риски при приобретении жилья. Пик рисков – это загородная недвижимость. Там больше всего нюансов, даже больше, чем на рынке вторичного жилья. Этим пользуются недобросовестные продавцы.

Например, дом продается недорого, собственник объясняет такую цену тем, что он недооформлен, осталось чуть-чуть дооформить, а ему с этим возиться не хочется. Человек покупает, а потом узнает, что дом находится, к примеру, в пределах водоохранной зоны, где его нельзя оформить в собственность. Могут еще и обязать снести это строение.

Поэтому да, если вы не разбираетесь в таких нюансах, лучше обратиться к профессионалам. Каждая сделка индивидуальна, она абсолютно не похожа не предыдущую, нет стандартов и шаблонов.

– Расскажите примечательный случай.

– Моя знакомая приобрела трехкомнатную квартиру в микрорайоне Чкаловский за выгодную сумму. О покупке она рассказала мне при встрече уже постфактум.

А я знал того собственника – это скандальная личность с антисоциальным образом жизни. Он обращался к нам, хотел сдавать свою квартиру. Но я поговорил с соседями, и они высказались о нем плохо, рассказали, что жильцов подселяет чуть ли не каждый месяц, а потом через пару недель выгоняет. В общем, мы с ним не сработались.

Через две недели моя знакомая нашла в почтовом ящике повестку из психдиспансера на продавца. И все, она лишилась квартиры! Дальше был суд, мужчина доказал, что он недееспособен, сделку аннулировали. Конечно, его обязали возместить денежные средства, но он не работает, денег у него нет, поэтому возмещения знакомая так и не добилась.

Вот печальный, но поучительный пример того, что может случиться, когда покупатель приобрел непроверенное жилье самостоятельно, без агентства.

Сколько платят трактористу? Директор Щелковского колледжа о рабочих профессиях>>

– А если говорить о съеме жилья?

– Со съемом проще, там нет столько заморочек.

Некоторые клиенты обращаются в агентство и просят подыскать жилье для съема, но это можно сделать и самому с помощью популярных агрегаторов. Ничего сложного в этом нет. Элементарно посмотрите документы: кто вам предлагает жилье – собственник или нет? И заполните договор – он типовой, образец можно найти в интернете.

Бывают и недобросовестные агентства. Они изначально просят заплатить им 5-7 тысяч рублей – якобы за предоставление клиенту адресов подходящих квартир, но в итоге оказывается, что по этим адресам ничего нет. Поэтому нужно помнить, что деньги платят только по факту: пришел, посмотрел жилье, подписал договор и только потом заплатил.

В агентство регулярно обращаются собственники, которые хотят сдать жилье. Некоторые живут за городом и не всегда могут показать квартиру – это делают сотрудники агентства. Либо собственники хотят обезопасить себя правильно составленным договором на случай неадекватного поведения жильцов и порчи имущества.

Что нельзя смывать в унитаз>>

– Какие типы недвижимости сейчас можно назвать самыми выгодными?

– Самый выгодный вариант на данный момент – загородная недвижимость. Она пользуется большим спросом. Стоимость держится на адекватном уровне, нет особых завышений, нет беспредельных цен – возможно, из-за большой конкуренции. Порой дома 120-130 квадратных метров с участком 4-6 соток стоят 6,5 миллиона рублей. По сравнению с однокомнатной квартирой за 5,5 миллиона это достойная замена.

Также сейчас весьма выгодны комнаты. Многие нынче очень интересуются приобретением комнат – в первую очередь для сохранения своих денежных средств, чтобы не потерять деньги и избежать инфляции. Цены здесь приблизительно до 2 миллионов рублей.

Стоят они сейчас в среднем 700 тысяч рублей. Покупать их особенно выгодно на начальном этапе строительства или при сдаче дома. Право собственности позволяет сдавать парковочное место в аренду либо перепродать его через какое-то время, через полтора-два года, когда оно уже будет на 300-400 тысяч рублей дороже.

Еще одно востребованное направление – небольшие земельные участки стоимостью до 2 миллионов рублей. Сейчас застраивается очень много загородных коттеджных поселков, и приобретение там земли с последующей перепродажей – выгодное вложение. Причем можно как перепродать сам участок, так и построить там дом и перепродать все вместе.